非居住者的日本物業租金與退稅｜20.42％源泉徵收與納稅管理人
位於東京都杉並區高圓寺的稅理士事務所 W總合會計office（代表稅理士：渡邊巧），為您解說非居住者出租日本物業時的稅務。本事務所有廣東話・英語職員常駐。
「人住在香港，但在日本有一個單位／老家租了出去」——這類非居住者業主，要面對日本獨有的一套規則。當中最需要掌握的，是租金的源泉徵收（預扣稅）與確定申告這兩件事。
1. 租金會被預扣 20.42％
非居住者出租日本的不動產時，如果租客（承租人）是法人或個人事業者，租客有義務從支付的租金中預扣20.42％並繳交國庫。換句話說，業主實際收到的租金，是已經被扣起稅款之後的金額。
例外：如果租客是以個人身分承租，供自己或親屬居住，則不需要源泉徵收。相反，法人承租作店舖或辦公室等用途，就屬於源泉徵收的對象。
很多香港業主是在收到管理公司的月結單、發現金額比合約租金少了兩成之後，才第一次知道這回事。
2. 即使已被預扣，仍然需要確定申告
源泉徵收說到底只是「暫繳」。實際的不動產所得，是租金收入減去經費之後計算出來的。
由於預扣的20.42％是按租金全額計算，而不是按扣除經費後的利潤計算，因此在很多情況下，預扣的稅款會高於實際應繳的稅額，透過辦理確定申告取回多繳稅款（退稅）的例子並不罕見。
「已經被扣了稅，所以不用申報」——抱著這個想法，反而可能令自己蝕底。
3. 可以列為經費的項目（與日本本地業主相同）
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 固定資產稅・都市計劃稅 | 每年就物業徵收的地方稅 |
| 建築物的折舊費 | 按建築物的結構及法定耐用年數計算 |
| 管理公司的委託費、維修費 | 管理費、修繕費、清潔費等 |
| 火災保險・地震保險費 | 當年度對應的部分 |
| 借款利息 | 只限利息部分，本金不能列為經費 |
| 稅理士報酬 | 委託申報的費用 |
經費的概念與日本本地業主基本相同。把應該計算的經費完整計入，就能把所得與稅額控制在合理水平。
4. 指定「納稅管理人」
非居住者要在日本辦理確定申告及納稅，必須指定一位代為辦理手續的納稅管理人，並向稅務署提交申報。
退稅款項亦是透過納稅管理人收取。由稅理士擔任納稅管理人，您就可以人在香港，同時完成由申報到退稅的整個流程。
5. 賣樓的時候同樣要注意
非居住者出售日本不動產時，原則上買方要從樓價中預扣稅款，之後再透過確定申告清算。
由出租到出售，非居住者都一直要面對「源泉徵收＋確定申告」這個流程。持有期間的折舊如何計算，會直接影響出售時的取得費與轉讓所得，所以由買入的一刻開始好好整理資料，長遠來說對自己最有利。
非居住者的物業稅務，交給高圓寺的稅理士
W總合會計office（東京都杉並區高圓寺） 為非居住者提供物業出租及確定申告的支援。
- 租金的源泉徵收、確定申告、退稅申報
- 不動產所得的經費計算與記帳代理
- 擔任納稅管理人
- 非居住者出售不動產（轉讓所得）的申報
- 廣東話・英語職員常駐（香港及中國內地客戶亦可安心）
- JR「高圓寺」站・地下鐵「新高圓寺」站步行可達／營業時間 9:00–20:00（星期六日及日本公眾假期除外）
「租金一直被扣稅但從來沒有處理過」「不知道應不應該申報」——有這些疑問的話，歡迎隨時聯絡我們。首次諮詢及報價免費。
※ 本文是根據2026年8月時點的資料撰寫的一般性解說。稅制可能會修訂，實際處理亦會因個別情況（居住地・租稅協定・租客的屬性等）而有所不同。實際申報時請向稅理士諮詢。
※ 本文為日文版「非居住者の不動産賃貸・確定申告」的繁體中文版本。