非居住者の不動産賃貸・確定申告｜源泉徴収20.42%と納税管理人
杉並区高円寺の税理士・W総合会計office（代表税理士：渡邊巧）が、海外在住の非居住者が日本の不動産を貸すときの税務を解説します。広東語・英語対応スタッフが在籍しています。
「海外に住んでいるが、日本にあるマンションや実家を人に貸している」——このような非居住者の大家さんには、日本の独自のルールが適用されます。とくに家賃からの源泉徴収と確定申告の2点を押さえておく必要があります。
1. 家賃から20.42％が源泉徴収される
非居住者が日本の不動産を貸す場合、借主（テナント）が法人や個人事業者などのときは、支払う家賃から20.42％を源泉徴収して国に納める義務があります。つまり、大家さんが受け取る家賃は、あらかじめ税金が天引きされた金額になります。
例外：借主が「自分や親族が住むために」個人として借りている場合は、源泉徴収は不要です。一方、店舗・事務所として法人が借りているケースなどでは源泉徴収の対象になります。
2. それでも確定申告が必要
源泉徴収はあくまで「仮払い」です。実際の不動産所得は、家賃収入から固定資産税・管理費・減価償却・修繕費などの経費を差し引いて計算します。
多くの場合、源泉徴収された20.42％は本来の税額より多すぎるため、確定申告をすることで納め過ぎた税金が還付されるケースが少なくありません。「源泉徴収されているから申告しなくてよい」と考えると、損をすることがあります。
3. 経費にできるもの（居住者の大家さんと同様）
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の減価償却費
- 管理会社への委託料、修繕費
- 火災・地震保険料
- 借入金の利息（元本を除く）
- 税理士報酬 など
経費の考え方は国内の大家さんと基本的に同じです。きちんと経費を計上することで、所得と税額を適正に抑えられます。
4. 「納税管理人」を立てる
非居住者が日本で確定申告・納税を行うには、本人に代わって手続きする納税管理人を定め、税務署に届け出る必要があります。還付金の受け取りも納税管理人を通じて行えます。税理士が納税管理人を引き受けることで、海外にいながら申告・還付までを完結できます。
5. 物件を売るときも要注意
非居住者が日本の不動産を売却したときも、原則として買主が代金から源泉徴収を行い、その後に確定申告で精算します。賃貸から売却まで、非居住者には一貫して源泉徴収＋確定申告の流れが関わってきます。
非居住者の不動産税務は、高円寺の税理士へ
W総合会計office（東京都杉並区高円寺） は、非居住者の不動産賃貸・確定申告をサポートしています。
- 家賃の源泉徴収・確定申告・還付申告
- 不動産所得の経費計上・記帳代行
- 納税管理人の引き受け
- 非居住者の不動産売却（譲渡所得）の申告
- 広東語・英語対応スタッフ在籍（香港・中国本土の方も安心）
- 高円寺駅・新高円寺駅から徒歩圏内／営業時間 9:00〜20:00（土日祝を除く）
「源泉徴収されたままになっている」「申告すべきか分からない」という方は、お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成した一般的な解説です。税制は改正される場合があり、個別の状況（居住地・租税条約・借主の属性など）により取り扱いが異なります。実際の申告にあたっては税理士にご相談ください。