【大家さんの確定申告ガイド】不動産所得の経費・節税のコツを税理士が解説
杉並区高円寺の税理士・W総合会計office（代表税理士：渡邊巧）が、アパート・マンション・戸建てを貸す大家さん（不動産賃貸）向けに、確定申告と経費・節税のポイントを解説します。
家賃収入が入ると、「経費にできるものは？」「青色申告にしたほうがいいの？」「いくらから確定申告が必要？」と疑問が出てきます。不動産賃貸は、経費の取り方と申告方法で手取りが大きく変わる分野です。
この記事では、大家さんの税務に対応してきた税理士の視点から、不動産所得の経費、事業的規模と青色申告特別控除、資産管理会社（法人化）による上級の節税、最新の税制改正まで実務に沿ってまとめます。
1. 大家さんは確定申告が必要？
家賃収入から経費を引いた「不動産所得」が出る場合、原則として確定申告が必要です。
- 専業の大家さん：不動産所得が基礎控除などを超えれば申告が必要です。
- 会社員の副業大家さん：給与以外の所得（不動産所得）が年間20万円を超えると、確定申告が必要になります。
なお、家賃が多少赤字でも、減価償却を含めると申告したほうが有利になるケースや、他の所得と損益通算できる場合があります。判断に迷うときは早めに相談するのが安全です。
2. 大家さんが経費にできるもの【具体例】
不動産所得の経費は「賃貸を続けるために必要な支出」です。代表的なものは次のとおりです。
物件にかかる費用
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の減価償却費（後述／経費の中でも特に大きい項目）
- 火災保険・地震保険などの損害保険料
- 修繕費（原状回復、設備の修理など）
- 共用部分の水道光熱費
管理・運営費
- 管理会社への管理委託料
- 入居者募集の広告料・仲介手数料
- 退去時のクリーニング・リフォーム費用
- エレベーター・消防設備などの保守点検費用
借入・専門家費用
- 借入金の利息（元本は経費になりません）
- 税理士・司法書士への報酬
- 物件の見回りや打ち合わせの交通費
減価償却費とは
建物や設備は、購入時に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数にわたって少しずつ経費にしていきます。これが「減価償却」です。現金の支出を伴わずに毎年計上できる経費のため、節税の柱になります。木造・鉄骨・RCなど構造によって耐用年数が異なり、計算を誤ると税額が大きくずれるため注意が必要です。
ポイント：土地は減価償却の対象になりません。物件購入時は「建物部分」と「土地部分」の金額を分けて把握しておくことが重要です。
3. 「事業的規模」だと節税メリットが大きい
不動産賃貸が事業的規模と認められると、青色申告のメリットを最大限に受けられます。目安は「5棟10室基準」——おおむね貸家なら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上であれば事業的規模とされます。
事業的規模の主なメリット：
- 青色申告特別控除が最大65万円（事業的規模でない場合は最大10万円）
- 家族への給与を経費にできる（青色事業専従者給与）
- 賃貸用資産の取り壊し・除却による損失を全額経費にできる
規模が大きくなってきた大家さんは、申告方法の見直しで節税効果が大きく変わります。
4. インボイス制度と大家さん
- 居住用住宅の家賃：もともと消費税は非課税のため、インボイスの影響は基本的にありません。
- 店舗・事務所・駐車場などの貸付：消費税の課税対象となるため、テナントが課税事業者の場合はインボイス登録を検討するケースがあります。
「アパートと店舗の両方を貸している」といった場合は、課税・非課税の区分が必要です。
5. さらに上級の節税｜資産管理会社（法人化）の活用
家賃収入が増えてきた大家さんは、個人で持ち続けるよりも資産管理会社（不動産管理・保有を目的とした法人）を設立したほうが、トータルの税負担を抑えられるケースがあります。所得が大きくなるほど、検討する価値が高まる上級者向けの選択肢です。
① 所得分散による節税
個人の所得税は、所得が大きいほど税率が上がる累進課税（最高45%＋住民税10%）です。一方、法人税の実効税率はおおむね一定水準にとどまります。所得が一定額を超えると、法人のほうが税率面で有利になる分岐点が生まれます。
さらに、配偶者や子などの親族を役員にして役員報酬を支払うことで、ひとりに集中していた所得を家族に分散できます。
- 各人の所得が分かれることで、より低い税率が適用される
- 役員報酬を受け取る家族にも給与所得控除が使える
- 結果として、世帯全体の手取りを増やせる可能性がある
ポイント：役員報酬は「実際の職務の実態」に見合った金額である必要があります。名前だけの役員に不相応な報酬を出すと否認されるリスクがあるため、設計は税理士と行うことが重要です。
② その他の法人化メリット
- 相続・事業承継対策：物件を法人で保有し、株式（出資持分）を計画的に贈与・移転することで、相続税対策につなげられる。
- 経費にできる範囲が広がる：生命保険、退職金（役員退職金）、社宅などを活用できる場合がある。
- 欠損金の繰越期間が長い：法人は最長10年（個人は3年）にわたって赤字を繰り越せる。
③ 法人化の注意点
- 設立費用・税理士報酬・社会保険料などのランニングコストが発生する
- 赤字でも法人住民税の均等割（最低でも年7万円程度）がかかる
- 個人から法人へ物件を移す際に、登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税などが生じる場合がある
法人化が有利になるかは、家賃収入の規模・他の所得・家族構成・将来の相続まで含めた総合判断が必要です。「不動産所得がまとまった額になってきた」「親族に承継したい」という段階になったら、シミュレーションをおすすめします。
6. 2025年分（令和7年分）からの改正ポイント
2025年分の確定申告から、基礎控除が48万円から58万円に引き上げられます（合計所得金額が一定以下の場合）。所得が低い層には期間限定の上乗せ措置もあり、条件によって基礎控除が最大95万円となるケースもあります。
また、少額減価償却資産の特例の上限が、30万円未満から2026年4月1日以後の取得分は40万円未満に引き上げられました（取得日で判定、年間合計300万円まで）。エアコンや給湯器などの設備入れ替えの年に活用できます。
7. 確定申告をスムーズに進める3つのコツ
- 家賃収入と経費を物件ごとに管理する：複数物件がある場合、物件別に集計しておくと申告が正確になります。
- 建物と土地の取得価額を把握しておく：減価償却の計算と将来の売却時の両方で必要になります。
- 修繕費か資本的支出かの判断は税理士へ：大規模修繕は「一括経費」か「減価償却」かで税額が大きく変わります。
不動産賃貸の税務は、専門の税理士にお任せください
W総合会計office（東京都杉並区高円寺） は、大家さん・不動産オーナーの税務を数多くサポートしています。
- 確定申告・記帳代行・減価償却の計算サポート
- 事業的規模の判定・青色申告への切り替え
- 資産管理会社（法人化）による所得分散・節税シミュレーション
- 物件購入・売却・相続を見据えた税務相談
- 高円寺駅・新高円寺駅から徒歩圏内／営業時間 9:00〜20:00（土日祝を除く）
- 香港人スタッフ在籍（広東語・英語対応可）
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※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成した一般的な解説です。税制は改正される場合があり、個別の状況により取り扱いが異なります。実際の申告にあたっては税理士にご相談ください。