不動産を売ったときの税金（譲渡所得）をやさしく解説
杉並区高円寺の税理士・W総合会計office（代表税理士：渡邊巧）が、自宅や賃貸物件などの不動産を売却したときにかかる税金（譲渡所得税）の基本を解説します。
マイホームや相続した実家、賃貸アパートを売却したとき、利益が出ると「譲渡所得」として所得税・住民税がかかります。売却額そのものに課税されるわけではなく、「もうけ」の部分に対してかかるのがポイントです。
1. 譲渡所得（もうけ）の計算方法
不動産の譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
- 取得費：その不動産を買ったときの代金・諸費用（建物は減価償却後の金額）。不明な場合は売却価格の5％を概算取得費とできます。
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙代、測量費、建物の取り壊し費用など売却にかかった費用。
ポイント：購入時の契約書や領収書が残っていないと、取得費を低く見積もらざるを得ず、税額が大きくなることがあります。古い物件ほど資料の有無が重要です。
2. 税率は「所有期間」で大きく変わる
不動産の譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点での所有期間で変わります。
- 長期譲渡（所有5年超）：税率 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）
- 短期譲渡（所有5年以下）：税率 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税＋住民税9％）
短期と長期で税率が約2倍違うため、売却のタイミングが手取りを大きく左右します。相続した不動産は、亡くなった方が取得した日を引き継いで所有期間を判定できる場合があります。
3. マイホームを売ったときの特例
3,000万円の特別控除
自分が住んでいた家（マイホーム）を売ったときは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。多くのケースで、これにより税金がかからなくなります。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は、3,000万円控除に加えて、さらに低い税率が適用される特例もあります。
これらの特例は確定申告をして初めて適用されます。「特例で税金がゼロになるから申告不要」ではない点に注意が必要です。
4. 大家さん・相続した不動産を売るときの注意点
- 賃貸物件：建物は減価償却された後の金額が取得費になるため、計算が複雑です。
- 相続した不動産：被相続人の取得時期・取得費を引き継ぎます。一定期間内の売却なら、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例（取得費加算）もあります。
- 売却益が大きいと翌年の国民健康保険料や住民税にも影響します。
5. 申告の期限
不動産を売却して利益が出た場合は、売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特例を使って税額がゼロになる場合も申告は必要です。
不動産売却の税金は、高円寺の税理士へ
W総合会計office（東京都杉並区高円寺） は、不動産の譲渡所得の申告・試算をサポートしています。
- 譲渡所得・税額の試算（売る前のシミュレーション）
- マイホーム特例・取得費加算など各種特例の検討
- 賃貸物件・相続不動産の売却に伴う申告
- 相続・贈与を含めた資産全体のご相談
- 高円寺駅・新高円寺駅から徒歩圏内／営業時間 9:00〜20:00（土日祝を除く）
- 香港人スタッフ在籍（広東語・英語対応可）
「売る前にいくら税金がかかるか知りたい」という段階でのご相談が、最も節税につながります。お気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成した一般的な解説です。税制は改正される場合があり、個別の状況により取り扱いが異なります。実際の申告にあたっては税理士にご相談ください。