固定資産税の「住宅用地の特例」の付け忘れ
課税明細書の見方と、払いすぎた税金の戻り方

Residential Land Rule住宅用地の特例とは

固定資産税と都市計画税は、1月1日（賦課期日）に土地や家屋を持っている人に、市町村がかける税金です。東京23区では東京都がかけ、窓口は各区の都税事務所です。税額は「課税標準額×税率」で、土地の課税標準額は、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）をもとに計算します。

このとき、住宅の敷地になっている土地（住宅用地）は、課税標準額を価格の6分の1または3分の1にする特例があります。これが住宅用地の特例です。

東京23区では、これに加えて、小規模住宅用地の都市計画税を2分の1に軽減しています（令和8年度）。

住宅用地になる土地

住宅用地かどうかは、1月1日の現況で判定します。

• 専用住宅（全部が住まいの家）の敷地は、その家の床面積の10倍までの土地が住宅用地です。
• 併用住宅（店舗や事務所と一緒になった家）は、居住部分が家屋の床面積の4分の1以上あれば、敷地の面積に下の表の率を掛けた部分が住宅用地です。
• 住宅と一体で使っている庭や自家用の駐車場も住宅用地です。外部に貸している月極駐車場やコインパーキングは入りません。
• アパート・マンションは、独立した住戸ごとに1戸と数えます。小規模住宅用地になるのは「200㎡×戸数」までです。

出典：地方税法349条の3の2・702条の3、地方税法施行令52条の11／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

How Much It Matters特例の有無で、税額はどのくらい違うか

価格3,000万円・150㎡の土地に、専用住宅が建っている例で計算してみます。

差は1年で25万7,000円です。固定資産税だけで見ると、特例が付いていないほうが4倍を超えます。付け忘れが何年も続いていれば、その年数分だけ差が積み上がります。

住宅用地でない土地の課税標準額は、負担調整措置によって価格の70％を上限に少しずつ上がっていく仕組みです。長く更地だった土地に家を建てたのに特例が付かなかった、というような場合に、この計算に近くなります。

※負担調整措置と、東京23区の独自の軽減（小規模住宅用地の都市計画税の2分の1軽減、住宅用地以外の宅地等の課税標準額を価格の65％に抑える減額）は入れていない概算です。都市計画税の税率は、市町村によって0.3％より低いことがあります。
出典：地方税法349条の3の2・702条の3／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」「令和8年度 土地・家屋の税金」

Where Errors Happen付け忘れ・認定の誤りが起きやすい場面

役所は毎年少なくとも1回、固定資産の実地調査をすることになっています（地方税法408条）。ただ、建物の中の使い方や住戸の数、敷地の使い方は、外から見ただけでは分からないことがあります。付け忘れや認定の誤りが起きやすいのは、次のような場面です。

アパートの例で言うと、600㎡の土地に6戸のアパートなら、200㎡×6戸＝1,200㎡まで小規模住宅用地になるので、600㎡すべてが価格の6分の1です。これが1戸と数えられていると、小規模住宅用地は200㎡だけで、残りの400㎡は3分の1になります。

変更があったときは申告しておく

役所が状況をつかむために、住宅の新築・取壊し・用途の変更などがあったときの申告を、条例で求めている自治体があります（地方税法384条）。東京23区では、1月1日時点の土地の所有者が、翌年1月31日までに「固定資産税の住宅用地等申告書」を都税事務所に出します。申告がなかったために特例が付いていない、ということもあるので、変更があったときは申告しておきます。

出典：地方税法349条の3の2・384条・408条、地方税法施行令52条の11／総務省「地方税法の施行に関する取扱いについて（市町村税関係）」（別荘の範囲）／東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」「住宅用地の申告等をお願いしています」「住宅を建て替える土地の特例措置のご案内」

Reading the Statement課税明細書のどこを見るか

課税明細書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届きます（東京23区は毎年6月）。土地1筆ごとに、所在（地番）、地目、地積、価格、課税標準額などが載っています。見るところは3つです。

1　住宅用地の区分と面積

土地ごとに、住宅用地かどうか、小規模住宅用地・一般住宅用地の面積が印字されています。たとえば東京23区の名寄帳の書式では、「小規模地積」「一般住宅地積」「非住宅地積」の欄に分かれています。家が建っているのに「非住宅地積」に数字が入っていれば、確かめる価値があります。書式は自治体ごとに違うので、同封されている「見方」の説明もあわせて見てください。

2　課税標準額と価格の割合

住宅用地の課税標準額は、負担調整措置があっても、特例を当てはめた額（価格の6分の1・3分の1）を超えません。そこで、固定資産税の課税標準額を価格で割ってみます。

都市計画税の課税標準額は割合が違う（3分の1・3分の2）ので、比べるときは固定資産税の欄を使います。

3　家屋の欄との突き合わせ

同じ課税明細書の家屋の欄で、種類・用途（居宅・共同住宅・店舗など）と床面積を見ます。実際の使い方と違っていないか、土地の面積が床面積の10倍を超えていないかを確かめます。アパートの戸数は明細書に出ないことが多いので、役所に「何戸として認定しているか」を聞きます。

課税明細書が手元にない場合や、持っている土地・家屋をまとめて確かめたい場合は、役所で名寄帳（その市町村にある所有資産の一覧）を取れます。東京23区では、課税明細書は再発行されません。

出典：東京都主税局「令和8年度 土地・家屋の税金」「令和8年度 土地・家屋名寄帳の見方」「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

From Call to Refund問い合わせから還付まで

付け忘れが疑われるときは、固定資産税の担当に問い合わせます。市町村では資産税課・固定資産税課など、東京23区では土地のある区の都税事務所（土地の担当）です。冒頭の例でも、市役所に電話で状況を伝えたところ、役所の側で確認して付け忘れと分かりました。

なお、固定資産の「価格（評価額）」そのものに不服があるときは、固定資産評価審査委員会への審査の申出という別の手続があり、期間も納税通知書を受け取った日後3か月以内などに限られています。住宅用地の特例の付け忘れは、価格ではなく特例の当てはめの問題なので、まず担当課に事実を伝えるところから始めます。

出典：地方税法17条・17条の4・432条／東京都主税局「令和8年度 土地・家屋の税金」

How Far Back何年分さかのぼって戻るか

地方税法には、役所が税額を直せる期間の制限があります（地方税法17条の5）。ただ、それより前の年度の分についても、要綱を設けて「返還金」として支払っている自治体があります。何年分戻るかは、自治体の取扱いや事情によって違います。

問い合わせるときは、付け忘れがいつから続いているかを伝え、何年度分まで直してもらえるかをあわせて確かめてください。いずれにしても、見つけるのが遅れるほど、古い年度の分は戻りにくくなります。

また最高裁は、固定資産税を過大に課された納税者は、審査の申出などの手続を経ていなくても、国家賠償法にもとづいて損害賠償を求めることができると判断しています（平成22年6月3日判決）。ただし、役所の職員が職務上の義務に反したことが前提で、裁判での請求になります。

出典：地方税法17条の5・18条の3／最高裁判所平成22年6月3日判決

Tax on the Refund戻ってきた税金と、所得税・法人税

戻ってきた固定資産税をどう扱うかは、その土地を何に使っているかで変わります。

社宅の賃貸料も計算し直す

会社が役員や従業員に社宅を貸すときの賃貸料相当額は、建物と敷地の固定資産税の課税標準額から計算します。住宅用地の特例が付いていないと、敷地の課税標準額が大きくなり、賃貸料相当額も高く出ます。訂正の通知が来たら、直った課税標準額で計算し直します（役員社宅スキームで節税）。

相続税の評価には影響しない

相続税で土地を評価するとき、倍率地域では固定資産税の「価格（評価額）」に倍率を掛けます。住宅用地の特例は価格ではなく課税標準額を下げるものなので、付け忘れがあっても、相続税の評価額は変わりません。相続した土地の課税明細書は相続税の申告で必ず見るので（相続税はいくらから？）、そのときに特例の有無もあわせて確かめておくと、相続人が納める今後の固定資産税の確認にもなります。

出典：所得税基本通達35-1、法人税法26条1項／国税庁タックスアンサーNo.2215「固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合」

FAQよくある質問

住宅用地の特例は、自分で申請しないと付かないのですか？

特例は地方税法で決まっていて、1月1日に住宅の敷地になっている土地には役所が当てはめます。ただ、役所が状況をつかむために、住宅の新築・取壊し・用途の変更などがあったときの申告を条例で求めている自治体があります。東京23区では、翌年1月31日までに「固定資産税の住宅用地等申告書」を都税事務所に出します。建替え中の土地に特例を続ける扱いは、申告が前提です。

付け忘れだった場合、何年分さかのぼって戻りますか？

何年分戻るかは、自治体の取扱いや事情によって違います。地方税法には役所が税額を直せる期間の制限がありますが、それより前の分も、要綱を設けて「返還金」として支払う自治体があります。問い合わせるときに、何年度分まで直してもらえるかをあわせて確認してください。見つけるのが遅れるほど、古い年度の分は戻りにくくなります。

課税明細書のどこを見れば、付け忘れに気づけますか？

土地の欄で、住宅用地の区分と面積（小規模住宅用地・一般住宅用地・非住宅用地）を見ます。あわせて、固定資産税の課税標準額を価格で割ってみます。住宅用地の課税標準額は価格の3分の1を超えないので、3分の1を超えていれば、少なくとも一部が住宅用地として扱われていません。最後に家屋の欄の用途・床面積と、実際の使い方を突き合わせます。

アパートを持っています。何を確かめればよいですか？

小規模住宅用地は「200平方メートル×住戸の数」までです。住戸の数が少なく数えられていると、価格の6分の1になる範囲が狭くなります。住戸の数は課税明細書に出ないことが多いので、役所に何戸として認定しているかを聞きます。1階が店舗などの併用住宅なら、居住部分の割合も確かめます。

週末だけ使っている家は、別荘として特例の対象外になりますか？

総務省の通知では、特例の対象外になる別荘は、毎月1日以上の居住に使うもの以外で、専ら保養に使う家とされています。週末に住むための郊外の家や、遠距離通勤者が平日に住む職場近くの家は、住宅に含めるのが適当とされています。毎月使っているのに別荘として扱われているなら、担当課に確かめる価値があります。

戻ってきた固定資産税に、所得税や法人税はかかりますか？

自宅の分は、固定資産税を経費にしていないので、戻った税金に所得税はかかりません。賃貸や事業に使っている土地で、過去に必要経費にしていた場合は、戻った年の不動産所得・事業所得の計算に入れます。会社の場合は、戻った事業年度の益金です。還付加算金は、個人は雑所得、会社は益金になります。

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